Подготовка к строительствуПоговорку «готовь сани летом, а телегу зимой» мы знаем с детства. Правда, далеко не всегда следуем её полезному призыву. Но вот что касается строительства дома, то его лучше начинать во всеоружии: с проектом дома, полным набором разрешительных документов и, конечно, с бригадой строителей, готовой по первому зову приступить к работе.

Строительный сезон считается открытым, если среднесуточная температура воздуха уверенно держится на отметке 8 градусов. Раньше такая погода устанавливалась в апреле, но глобальное потепление сдвинуло график на март. Ещё нужно учесть весенний временной отрезок, длящийся обычно с конца апреля по 15 мая , когда многие дороги закрыты для проезда большегрузного транспорта. У частных лиц есть около восьми месяцев на строительство собственного загородного дома.

За это время вполне реально соорудить фундамент, подвести под крышу стены и подключить готовую коробку к отопительному контуру. Впрочем, в зависимости от выбранной технологии события могут развиваться и по другому сценарию. Очевидно одно: при правильном планировании и чётком финансировании вы имеете все шансы отметить новоселье не позднее чем через два года после начала строительства. Обратите внимание на советы специалистов по строительству загородного дома.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС

Загородная жизнь во многом зависит от участка. Выбирая земельный надел, продумайте особенности строительства дома и дальнейшего проживания в нём . В этой статье мы не будем останавливаться на юридической стороне вопроса, а подойдём к проблеме с практической точки зрения. Существует три основных варианта расположения участка: в коттеджном посёлке, в муниципальном образовании или на лоне природы). В первом случае хозяева приобретают землю с подведёнными коммуникациями и подъездными путями, на огороженной и охраняемой территории. Собственники домов в благоустроенных посёлках избавлены от многих бытовых забот (скажем, от уборки снега и вывоза мусора). Однако такие участки нередко продаются с подрядом, клиентам предлагают на выбор несколько вариантов проектов коттеджей. Администрация может разрешить строиться собственными силами, но в договоре пропишет, что архитектура должна быть выдержана в общей стилистике посёлка. 

строительство дома

Если земля находится в муниципальном образовании (селе, деревне, посёлке городского типа или маленьком городке), то при покупке следует учитывать конфигурацию надела, его ориентацию по сторонам света и относительно дороги (улицы), а также наличие магистральных сетей (газа, водопровода , канализации).

Не стоит увлекаться уединёнными владениями. Освоение участков «В чистом поле», без подъездных путей (не говоря уж о дорогах с твёрдым покрытием), вдали от строительной инфраструктуры (бетонных заводов и торговых баз) требует колоссальных усилий.

ДЕЛО ХОЗЯЙСКОЕ

К приходу строителей участок следует подготовить. Нужно пригласить уполномоченного геодезиста и точно обозначить границы ваших владений (вбить колышки). Желательно поставить временное ограждение (сохраняемые деревья также огораживают). Участок надо очистить от камней и мусора, вырубить кустарник, снести существующие строения (при необходимости).

строительство домастроительство дома

Хозяева должны обеспечить электро- и водоснабжение стройплощадки по временной схеме. Для выполнения проектных работ нужно подготовить пакет документов. В него входит копия кадастрового плана участка и фрагмент топографической съёмки с нанесёнными магистральными сетями. Особую ценность представляют сведения о гидрогеологической ситуации участка, которые получают в результате инженерно-геологических изысканий (выполняются специализированной организацией).

строительство дома

САМ СЕБЕ ГЕНЕРАЛ

Чтобы получить наглядную картину будущего загородного владения, надо составить генеральный план, то есть распределить по местам дом и другие строения. При этом следует учитывать действующие градостроительные, санитарные и противопожарные требования. Кстати, без генплана и разрешение на строительство не дадут.

Владельцам наделов на территории муниципальных образований предписано чтить красную линию - виртуальную черту, по которой выстраиваются улицы, прокладываются дороги и инженерные магистрали. Чтобы жить в ладу с властями, хозяева должны расположить дом на расстоянии 5 м от красной линии. Помимо этого нужно соблюдать дистанцию с соседями. Согласно противопожарным нормам расстояние между ближайшими домами должно равняться сумме их высот (двойной высоте). Кирпичным зданиям с железобетонными перекрытиями положено отстоять друг от друга не менее чем на б м. Деревянные перекрытия увеличивают этот показатель ещё на 2 м, а бревенчатым и брусовым домам нельзя приближаться друг к другу менее чем на 10 м. Указанные требования распространяются и на нежилые постройки.

На генплане также следует отразить положение источника автономного водоснабжения, персональной канализационной установки, резервуара с дизельным топливом. После нанесения всех запретительных линий и ограничений вы узнаете, сколько квадратных метров останется под застройку.

ВСЁ СХВАЧЕНО

Бывалые владельцы загородной недвижимости говорят, что первый дом строится для врага, второй -для друга и только третий - для себя, любимого. Главная причина неудач – отсутствие профессионально выполненного проекта. Неискушённые новички принимаются строить дом, имея на руках план, нарисованный на листе в клетку. Порой за проект принимают рекламную страницу из каталога. В результате хозяева вынуждены либо обживать «дом для врага», либо затевать новое строительство.

Существует два способа обзавестись проектной документацией. Тем, кто хочет сэкономить время и деньги, лучше воспользоваться проторённым путём - приобрести типовой проект. На рынке такой «товар» присутствует в огромном количестве и разнообразии. Было бы желание, а подходящий вариант обязательно найдётся. В зависимости от параметров здания и состава рабочей документации типовой проект будет стоить 4-12 тыс. грн. (типовые «дворцы» обойдутся дороже). К заявленной цене надо прибавить расходы на привязку фундамента.

Индивидуальные проекты заказывают в специализированных организациях (проектных институтах, архитектурных мастерских, проектно-строительных компаниях) или у частнопрактикующих архитекторов. В зависимости от площади будущего дома на создание проектной документации уходит от одного до трёх месяцев, а порой процесс затягивается на полгода и более (в основном по вине нерешительных заказчиков). Принято считать, что расходы на проектирование равны 5-15% от сметной стоимости строительства здания. Окончательное же решение принимается с учётом конкретной ситуации. Как правило, крупные строительные компании предлагают «пакет услуг», декларируя при этом, что в случае предварительного подписания договора на подряд проект заказчику сделают бесплатно. Но любителям «бесплатного сыра» следует помнить, что цена проекта всё равно будет заложена в подрядную смету.

КАК ВЫБРАТЬ ТИПОВОЙ ПРОЕКТ

Большинство типовых проектов изначально были индивидуальными. Неслучайно их ещё называют проектами повторного применения. Если проектная документация уже была опробована на практике (по ней построили дом), надо полагать, что в целом всё выполнено правильно. Мелкие огрехи не в счёт. Опытные строители разберутся, что к чему, и исправят непринципиальные ошибки, хуже, если дом будут возводить случайные люди.

Вместе с тем индивидуальный проект разрабатывался для определённого заказчика, с учётом его личных предпочтений и обстоятельств. Вполне объяснимо, если новым покупателям захочется что-нибудь изменить . Но здесь таится серьёзная опасность. Бездумная корректировка типового проекта может привести к плачевным последствиям. Нельзя приобретать проектную документацию, планируя в дальнейшем увеличить габариты дома или перенести несущие стены. Изменения выльются во всеобщую тотальную переработку, по затратам сопоставимую со стоимостью индивидуального проекта.

Проектная документация повторного применения должна максимально соответствовать требованиям частного застройщика и вписываться в генплан участка. Объёмно-планировочное решение допустимо изменять только в пределах перемещения (удаления , возведения) ненесущих перегородок. Если хозяевам не даёт покоя мысль, что в некой точке земного шара стоит точно такой же дом, то эта беда поправима. Достаточно изменить отделку фасадов и цвет кровли, чтобы здание приобрело совершенно иной вид.

АДАПТАЦИЯ

Как уже было сказано, типовой проект нуждается в привязке, то есть в адаптации фундамента к геодезическим и гидрогеологическим свойствам участка. Опорную часть дома рассчитывают и конструируют с учётом физико-механических свойств грунтов и характера их залегания (это те самые данные, которые получают в ходе инженерно-геологических изысканий).

Ещё в расчёт принимают наличие грунтовых вод. Привязку типового проекта заказывают в проектной организации или поручают специалистам подрядной компании, занимающейся строительством дома.

Но одним фундаментом сотрудничество с проектировщиками не ограничивается. Зачастую типовой проект состоит из архитектурной и конструктивной частей. В этом случае следует заблаговременно позаботиться о разделах, посвящённых инженерному обеспечению дома, обратиться к специалистам в области электро и водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и кондиционирования. К сожалению, частный застройщик испытывает сильное давление со стороны непрошеных советчиков. Его убеждают, что «инженерка» подождёт, сначала надо коробку поставить, а без дизайн – проекта всё равно нет смысла заниматься электропроводкой или слаботочными сетями. Конечно, подробности вроде расположения розеток и выключателей можно и отложить. Но точки подсоединения и ввода электрокабеля, водопровода и канализации должны быть указаны заранее. Иначе впоследствии для прокладки трубопровода придётся долбить железобетон. Чтобы определить, с какой стороны подводить трубы , надо заранее знать расположение источника водоснабжения и автономной канализации. Иными словами, требуется проект наружных инженерных сетей.

ЛЮБОЙ КАПРИЗ

Индивидуальный проект разрабатывают в два этапа. Сначала архитектор предлагает заказчику несколько эскизных вариантов будущего дома. Приглянувшийся хозяевам эскиз (планы, внешний вид фасадов) доводится до ума и становится отправной точкой для выполнения рабочей документации. Обычно на эскизный проект заключают отдельный договор. Клиент может забрать свои «картинки» и передать их другим проектировщикам.

строительство дома

МЫ СТРОИЛИ-СТРОИЛИ

Русская поговорка гласит, что золотые руки за серебро не купишь. Однако многие частные застройщики всерьёз надеются нанять хороших опытных строителей даже не за серебряные, а за медные деньги. В частном домостроении практикуются две основные схемы организации строительных работ: хозяева либо приглашают вольную бригаду под командованием опытного прораба, либо обращаются в подрядную организацию.

Конечно, иметь дело с заезжими гастарбайтерами или местными шабашниками рискованно. Чуть что не так- их и след простыл. Зато «самостийные» бригады и за работу берут по-божески. Правда, многих настоящих строителей обстоятельства вынуждают заниматься «частной практикой». Если задаться целью, то можно найти добросовестных специалистов. Но платить им придётся соответственно. Со строительными компаниями тоже не всё однозначно. Конечно, фирма заключает с заказчиком договор, в котором указаны и права, и обязанности, и порядок расчётов, и сроки, и гарантийные обязательства, и штрафные санкции, и многое другое. К тому же подрядная организация поддерживает деловые связи с поставщиками строительных материалов и арендодателями подъёмно-транспортной и другой техники. Многие из них имеют собственные производственные базы (например, лесопилки). Радужную картину портит единственный минус - высокая стоимость работ. Правда, сейчас наблюдается снижение цен на услуги подрядных организаций. К тому же, если вспомнить мудрость про три дома , станет ясно, что качественное строительство - это выгодно. Справедливости ради заметим, что фирмы бывают разные. Сделать правильный выбор помогает метод сравнительного анализа. Запросите в нескольких компаниях сметы на строительство, оцените уже готовые объекты, при случае поговорите с бывшими клиентами. Не пренебрегайте и собственной интуицией.

Автор: Алексей Луговой
Журнал  «Домой», февраль 2011